住宅ローンは、安定した収入や社会的信用がないと組むのが難しい、フリーランスでは住宅ローンは組めない、という話を聞いたことがある方はいると思います。結論からいえば、フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能です。実際に、金融機関の中には、フリーランスに向けた申し込み条件などの記載があるところもあります。この記事では、フリーランスに向けた住宅ローンの審査のポイントや、組むときのコツを解説していますので、ぜひご覧ください。
Contents
フリーランスの場合、住宅ローンは組める？
会社員であれば、毎月の決まった給料、会社の信用などがありますが、フリーランスの場合、給料はなく、収入は不安定なため、住宅ローンを組むのが難しいと考えている方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンを組むための目安については、実はそこまで大きな違いがありません。
会社員であれば、勤続何年か、給料はいくらか、ということが審査の対象になります。同様にフリーランスは、業歴は何年か、収入はいくらか、という点が審査の対象になります。多くの金融機関で、2〜3年の業歴と、300万円以上の所得というのが最低条件になっています。こうした条件を満たしていれば、フリーランスでも住宅ローンを組める可能性があります。
また、購入する住宅によっては、高額なものから比較的低額なものもあるため、ローンの返済負担が少ない（返済比率が低い）場合などは、この限りではないため、所得が300万円に満たない場合でも、住宅ローンを組める可能性はあります。
フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされるポイント
次に、フリーランスが、住宅ローンの審査でチェックされるポイントについてもう少し具体的に見ていきます。
事業継続年数と将来性
独立してから事業を軌道に乗せるまでに、ある程度時間がかかるため、継続年数がチェックされます。ただし、将来性のある業種であれば、そこまで重要視されない場合もあります。例えば、医者や弁護士は、継続年数が1年でも審査に通ることがあります。目安として、各金融機関では、継続年数を2〜3年とするのが一般的です。
事業継続年数を単体で評価するというよりも、その他のチェック項目の判断材料としても、合わせてチェックされるという色合いがあります。例えば、事業継続年数が3年であれば、3年間の年収を確認できるといった具合です。
年収
実態がつかみにくく、社会的な信用が高いとはいえないフリーランスにとって、この項目が最も重要なチェックポイントになります。お金を貸す方としては、お金の返済能力を見ているため、年収が安定していれば、問題ないと判断される可能性が高いというわけです。
目安として、各金融機関では、所得300万円以上を掲げています。売上ではなく、所得というのに注意が必要です。所得は、売上から経費を引いた金額のことですが、例えば、売上が1,000万円を超えていても、経費が900万円かかっていれば、所得は100万円になるため、返済能力が高いとはいえない、と判断される可能性が高いという訳です。
税金や借入状況
税金に未納がある方や、納税をしていない方は、住宅ローンを組むのは難しくなります。また、金融機関や、クレジットカードなどで借りている金額や件数が多いのも、住宅ローンを組む上で、悪い条件になります。
申込者信用情報や状態
住宅ローンを組む際には、信用情報機関に照会をかけられ、信用情報をチェックされます。クレジットカードの支払いに、滞納や遅延支払いなどがあるとローンを組むのが難しくなる可能性があります。
申込者の年齢・国籍等
一般的には、70歳未満であれば、住宅ローンを組める金融機関が多いですが、ローンの返済を終える年齢として、80歳を想定している金融機関が多く、何年間のローンを組むかによって、上限年齢は決まります。例えば、35年ローンを組むのであれば、44歳くらいまで、といえます。下限年齢は、20歳以上とする金融機関が多いです。
国籍が外国籍の場合、永住権があるか、が重要になります。永住権があれば、日本人と同じ条件で住宅ローンを組むことができます。永住権がない場合は、基本的には、住宅ローンを組むのが難しい可能性が高いですが、金融機関によっては、条件次第で住宅ローンを組める可能性もあります。例えば、多額の頭金を用意する、などです。
どうしても難しい場合は、配偶者が日本人であれば、配偶者にローンを組んでもらったり、母国の金融機関で住宅ローンを組む、といった方法も考えられますが、この記事の論旨とは異なるため、ここまでとさせていただきます。
借入主の健康状態
住宅ローンは、最長で35年間のローンを組むことができます。これだけの長期間となると、その間に借入主が病気になったりして、返済が滞ることもあるかもしれません。そのため、借入主の健康状態もチェックされます。
連帯保証人の有無
住宅ローンは、購入予定の家の土地や、建物自体を担保にしたり、保証会社に保証料を支払うことで、連帯保証人が必要ない場合もありますが、土地が親の土地であったり、中古物件などで、担保額が融資額に見合っていない場合や、金融機関からの要求などにより、連帯保証人を立てる必要がある場合があります。
フリーランスが組める住宅ローンの目安金額は？
フリーランスが組める住宅ローンの目安金額は、一般的には返済比率によって決めます。返済比率とは、年間返済額が年収のどの程度の割合か、を示す数値です。具体的には、年間返済額÷年収×100という計算式によって求められ、例えば、年間返済額が120万円（月々10万円のローン）、年収1,000万円の場合、1,200,000÷10,000,000÷100＝12という数値が求まり、この場合返済比率は12％といえます。
このように返済比率が低いほど、無理なく返済が可能なため、ローンプランには返済比率の目安や、上限が設定されています。
例えば、35年ローンのフラット35では、年収400万円未満であれば上限30％などのように決まっています。
しかし、上限に設定してしまうと、返済に無理が出てくることもあるため、一般的には無理なく返済できる返済比率は20〜25％ほどといわれています。
以下、返済比率20％とし、年収に対して月々の返済額を算出し表にまとめました。
| 年収 | 月々の返済額 |
| 200万円 | 33,333円 |
| 300万円 | 50,000円 |
| 400万円 | 66,666円 |
| 500万円 | 83,333円 |
| 600万円 | 100,000円 |
| 700万円 | 116,666円 |
| 800万円 | 133,333円 |
| 900万円 | 150,000円 |
| 1,000万円 | 166,666円 |
上記の表を参考に、いくらの物件、何年のローンを組んで購入するのか、などを算出してみてください。
フリーランスが住宅ローンの申し込みに必要な書類
フリーランスが住宅ローンの申し込みに必要な書類は、金融機関によって異なりますが、本人確認書類、収入関連書類、物件関連書類などが必要になります。それぞれについて、簡単に見ていきます。
本人確認書類
運転免許証、住民票（発行後3ヵ月以内）、健康保険証、パスポート、マイナンバーカード、印鑑証明書（発行後3ヵ月以内）と印鑑などを適宜用意します。
収入関連書類
収入を証明する書類として、確定申告書、納税証明書（その１、その２）などが必要です。納税証明書（その1）とは、納付すべき税額、納付した税額及び未納税額等の証明となり、納税証明書（その２）とは、所得金額の証明となります。
物件関連書類
販売チラシ、売買契約書、工事請負契約書、重要事項説明書、建物の図面、不動産登記簿謄本、土地の所在地がわかる資料などを適宜用意します。
フリーランスが住宅ローンを組むときのコツ
フリーランスが住宅ローンを組む時のコツについて解説します。
他のローンを完済する
これから組もうとしている住宅ローンの他にローンがあると、審査に通過しにくくなるため、他のローンを完済してから住宅ローンを組むようにしましょう。
税金や公共料金などの支払いの滞納はないかを確認する
税金に未納がある方や、納税をしていない方は、今からでも納税をおこなえるか検討してください。仮に住宅ローンを組むことができ、住宅を購入できたとしても、税金を滞納していることで、滞納処分が科せられることがあります。強制的に財産の差し押さえがおこなわれ、このときに不動産が差し押さえされた場合、公売にかけられてしまう可能性があります。そうなると、住宅ローンへの影響が大きいため、翻って税金の滞納があると住宅ローンに通らない可能性が高くなるという訳です。
また、公共料金や、年金などを口座引き落としや、銀行・コンビニ払いなどにしている場合は問題ありませんが、信用情報をチェックされるため、クレジットカード払いにしている際は、滞納に気を付けてください。
参考URL：No.2024 確定申告を忘れたとき
フラット35を利用する
フラット35は、民間が代理販売しているため、審査が甘い傾向にあります。フラット35は、多くの金融機関で最低年収100万円からをうたっており、年収が低くても審査に通りやすいのが特徴です。また事業継続年数も1年以上というところが多く、勤続年数についても、審査に通りやすい傾向にあります。
住宅ローンにどうしても通りにくい場合は、フラット35を検討してみるのも悪くありませんが、ローン期間が35年と長いため、将来において何が起こるか予測がつかず、万が一の際に返済比率が高すぎると、返済が滞り、折角購入した住宅を手放さなければならない、ということにもなりかねないため、よく検討してください。
節税しすぎないようにする
節税は、税金の負担を下げるためにおこなわれますが、税金を下げるには、所得を下げることになります。そのため、所得によって審査をおこなう住宅ローンにおいては、不利に働きます。
例えば、小規模企業共済（最大84万円）やセーフティネット共済（最大240万円）を最大に利用すると、所得が324万円減ります。節税効果は高いですが、住宅ローンを組めない、という結果になりかねないため、節税は計画的におこないましょう。
頭金の金額を多めに設定する
頭金を用意することで、融資額を減らすことができ、返済比率を低くすることができます。返済比率が低くなれば、審査に通りやすくなります。返済比率の最大値はおおむね30〜35％となっているため、返済比率が35％を超える場合は、頭金を用意し、35％以内になるようにするなど、頭金の活用を検討してみると良いでしょう。
フリーランス向けの住宅ローンを視野に入れる
一部の金融機関では、個人事業主で、確定申告（白色申告、青色申告どちらでも可）をしているフリーランスを対象に、住宅ローンを募集しています。
所得や事業継続年数などの条件により住宅ローンが利用しづらかった方でも利用でき、利用者の条件に合ったプランを提案してくれます。
フリーランスが住宅ローンを組む際の注意点
自宅を自宅兼事務所として使用しようと考えている場合、注意が必要です。住宅ローンは、住宅部分にしか利用できないため、店舗部分については住宅ローンが使えません。そのため、事業用のローン等を使用することになります。
また、事務所部分を減価償却費として経費計上可能になりますが、この際、住宅部分に住宅ローン控除を利用しようとする場合、注意が必要です。住宅ローン控除は、建物全体の床面積の50％以上が居住部分でなければ使用できません。そのため、事務所部分を50％超に設定した場合、住宅ローン控除が使用できなくなります。
以上のことを予め考えておく必要があります。
まとめ
フリーランスが住宅ローンを組むポイントは、
・所得が300万円以上であること
・事業継続年数が2～3年以上あること
・税金などに滞納がないこと
・完済していないローンが他にないこと
・購入しようとしている物件に対してローンの返済比率が高すぎないこと
などがあげられます。
どうしても住宅ローンを組めない場合は、上記を見直し、それでも難しい場合は、フリーランス向けの住宅ローンなどを視野に入れると良いでしょう。
自宅を事務所と兼用にする場合は、一部住宅ローンが使用できない可能性があります。住宅ローン控除にも影響が出るため、予め計画的にプランを練ると良いでしょう。
フリーランスの案件をお探しの方はTechReachにご相談ください。
TechReachを運営する株式会社アールストーンはIT・Web業界特化で15年以上の実績がございます。
そのため、高単価・高品質な数多くの案件紹介が可能です。
また一人のコンサルタントが企業と求職者様の担当を行う「両面型エージェント」を採用しているため、あなたの希望に合う案件がきっと見つかるはずです。
TechReachを活用して、理想の案件を見つけましょう！
